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深セン法務の部屋

关于日本投资者在中国租赁厂房之 重点问题、易争议问题及风险提示

(日本語版は、こちら

 

近些年,众多日本投资者到中国进行投资,随着2020年1月1日起《中华人民共和国外商投资法》的实施,中国对外商投资条件进一步放宽,到中国投资的日本投资者将会越来越多。投资过程中首先需要解决的就是厂房问题,广东深天成律师事务所律师结合若干经办过的案例,针对承租厂房过程中需要关注的重点问题、在实践中容易发生争议的问题及相关风险进行提示,希望能协助日本投资者在投资过程中降低或有的法律风险。

  • 出租方的主体身份、信用情况及厂房权属

承租厂房之初,要关注出租方的身份,是国有主体、股份合作公司、公司法人还是自然人。针对不同的身份,关注容易产生争议的不同问题。

(一)如出租方为国有主体,实践中常会由国有房产的物业管理部门作为签订租赁合同的主体,此时承租方要注意核查该物业管理部门是否已取得有权出租的授权文件。在支付租金及租赁押金时,承租方要特别注意签订合同的主体与收款主体要保持一致,如不一致的,一定要求出租方提供签署版的付款说明文件,避免在租赁过程中有个别工作人员利用规则漏洞谋取私利,损害承租方利益。

如深天成律师服务的位于深圳市宝安区的某公司制客户,其承租的厂房权属人为国有主体,在租赁厂房时因租赁押金支付至非出租方的账户,亦未取得有效说明文件,导致出租方个别工作人员利用其职位权利及付款漏洞,占用、克扣押金等,给该客户造成了重大损失。

(二)如出租方是社区为单位的股份合作公司,从深圳市目前实际情况来看,很多房产是没有取得产权证书的,如在该房产处进行公司工商注册登记,在实际操作中有可能形成障碍。此时,承租方应注意在租赁合同中注明,出租方应保证在该房产处进行公司注册登记无障碍,并应协助办理相关手续。另外,对一手承租方转租的厂房,承租方应慎重选择,详细了解厂房区域的规定政策后再承租,避免因违反规定导致租赁合同无效,因而给承租方造成损失。例如,深圳市宝安区对股份合作公司的转租用途、转租比例等都有严格限制,股份合作公司大宗物业转租,必须用于规划建设产业科技园区、产业孵化器、文化创意园区或双创空间等产业形态,面积不足5000平方米的,承租方自用物业面积必须超过70%,转租物业面积不得超过30%。

同时,承租方也应参照前述第一条第(一)项中的付款注意事项,尽量做到签订合同的主体与收款主体要保持一致。

(三)如出租方为公司法人,租赁合同中需体现该租赁行为是公司行为(如已经通过公司股东会/董事会审议),否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。

(四)产房权属的进一步核查

承租方应核查厂房的权属信息以判断出租方是否对厂房具有完全的处分权。若出租方为房屋所有权人,则承租方应当要求其提供产权证书;若出租方非所有权人,则要求其出具有权出租的证明。例如,一手承租方二次转租的,应核查一手租赁合同中是否约定了禁止转租条款,是否已取得权属人对转租行为的同意,一手租赁期限是否能够覆盖本次租赁期限,并应取得厂房产权证书。相关房地产权证或其他证明文件、一手租赁合同等,应作为租赁合同的附件。

在合同签订前承租方应要求出租方提供不动产登记部门打印的不动产信息查询表或与出租方一同到不动产登记部门打印,以再次确认厂房权属人信息及厂房是否存在查封、抵押的情形。如果厂房在出租之前已经被法院查封或设定抵押,则一旦法院执行该房屋或抵押权人行使抵押权,租赁合同就要终止,会给承租方带来难以预测的损失。

  • 租赁期限及租金、押金

承租方拟承租厂房的,建议事先调查目标厂房所在地周围同类厂房的市场租赁价格及近几年的租金涨跌幅情况,以便在与出租方谈判确定价格时有个明确的价格底线。

租金支付条款中要明确租金的支付时间、支付方式,特别是保证金、押金的支付与退还条件与时间。租赁期间较长的,要在合同中明确租金调整的方式。同时在合同中还应当明确在遇不可抗力或厂房土地被征收、征用等非因承租方原因导致租赁物无法使用的情形的处理方案。厂房、土地被征收或征用的,可能会产生安置补偿费、停产停业补助费以及对承租方新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等。双方应当在合同中明确该补偿费用的归属及租金的减免和返还事项。

租赁的起止时间应具体明确,租赁的期限不能超过二十年。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的部分无效。因目前中国城市建设速度很快,部分地区的房产价格可能因规划的原因涨幅较高,有些出租方为获取更大利益,可能会通过违约的方式要求提前终止合同,再另行高价出租给其他人。因此,建议承租方在租赁合同中约定,如出租方无故终止合同,则应支付较高的违约金并赔偿承租方可预期内的损失。由此通过提高违约成本降低出租方违约的可能性,降低承租方损失。

  • 水、电、气、物业费、排污费等标准

现在实践中个别出租方会恶意提高水、电、气、物业费、排污费等标准,建议承租方在承租前查询确定厂房所在地政府公布的各类收费标准,以便与出租方协商时以此为依据,确定公允价格。如深圳市大量/高需求工商业用电电价标准为:高峰时段0.85-1.05元/度;平时段0.55-0.7元/度;低谷时段0.17-0.25元/度。深圳市宝安区工业污水处理费为1.05元/立方米。在签订租赁合同前,承租方要和出租方明确水、电、气、物业费、排污费等费用标准,在签署时认真确认合同条款,避免因约定不明、偷换概念或采用歧义表述等导致后续产生纠纷。

深天成律师服务的位于广东省惠州市的某公司制客户,其出租方私自提高电价至1.2-1.3元/度,这就造成该客户厂房使用成本增加,每个月需多支出人民币5万元-6万元。

  • 装修报批及恢复原状等义务的承担

厂房装修改造需要一定的期间,且可能需要履行报备、审批手续,如确定由出租方履行,应明确约定装修的期限、履行报备审批义务的主体以及不履行该义务的责任。租赁期满后,就承租方对厂房装修物是否能够拆除、拆除并恢复原状的义务由哪一方承担问题,以及租赁合同终止后不能拆除部分折价补偿费问题,均需进行约定。

深天成律师服务的位于深圳市宝安区的某公司制客户,就因厂房“恢复原状”事项未约定清楚,导致厂房搬迁时需额外支付相当于两个月租金的恢复费用。

  • 厂房维修义务

承租方可根据实际需要,考虑是否需要明确厂房维修的义务主体。按照《中华人民共和国合同法》的规定,如未明确约定,则出租方应当承担维修义务。出租方未履行维修义务的,承租方可以自行维修,维修费用由出租方负担。因维修租赁物影响承租方使用的,应当相应减少租金或者延长租期。如约定由出租方承担维修义务,则对维修的通知方式、联系人、处理速度、费用等要作出详细约定。同时,为了促使出租方履行维修义务并适当弥补损失,还应约定在维修不利情况下的违约金、赔偿金和损失计算方法。

  • 消防环保责任

承租方应核查厂房消防验收通过的文件,并在租赁合同中明确写明厂房已通过消防验收、消防未验收通过的责任、违约金及因此给承租方造成的损失由出租方承担。双方也可以另行签订消防、环保责任书,必要时可在合同中约定购买火灾险等意外灾害保险的义务主体,若不购买则要明确风险承担的主体。

租赁厂房时如该厂房已完成相关工程建设,则承租方要核查是否该建设项目是否已取得环评手续,以及已取得环评手续的建设工程是否符合公司的实际业务类型、产能等。深天成律师服务的位于广东省惠州市的某公司制客户,之前承租之初未聘请深天成律师介入,因租赁合同约定不清,现已经承租厂房近九个月,至今仍因出租方原因导致环保验收无法通过而无法开工,蒙受了巨大损失。

  • 厂房出售及转让

虽然现行法律已有“买卖不破租赁”以及“承租方优先购买权”的规定,但具体操作仍以双方的具体约定为准。因此,承租方均应确定并在租赁合同中加入产权人出售房屋时的提前通知义务、权利保证、损失赔偿。如果承租方有购买意向,建议在合同中明确优先购买权的具体行使条件和程序

  • 厂房交付及返还

承租方应在租赁合同中明确厂房交付使用的时间,约定出租方延期交付厂房时的承租方的解除权及出租方的违约责任。为避免争议,如厂房附带部分重要设备设施,建议制作交付清单由双方签字,在厂房返还时,以双方签署的移交单为准。

 

广东深天成律师事务所

车卫东律师团队

作者:车卫东律师,王冬冬律师

2020年03月26日 23:05|カテゴリー:

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中国法務深圳

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